欺诈性商品房买卖合同案分析/高琦
作者:法律资料网 时间:2024-07-08 01:51:19 浏览:9860
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欺诈性商品房买卖合同案分析
高 琦
[案例]
原告，丁某，某公司法定代表人。
被告，某市某房地产开发有限公司。
案由，2002年6月19日，原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定，原告购买被告开发的某小区商品房一套，建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米（2003年8月此地房价为2500元/平方米）,总价255292元，交房日期为2003年5月30日前，小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款，首付30%，后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金，合同继续履行；（2）超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，出卖人向买受人每日支付100元的违约金，合同继续履行；（2）超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前，原告认为单独的厨房，餐厅和客厅不适合公司办公，被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉，同时更改了户型图并附于合同。2002年7月，被告催促原告向银行办理贷款手续，而原告认为被告为交付设计院更改的户型图，有不能履行的危险，所以至起诉时止仍未办理贷款。2003年8月27日，交房时未按照合同中户型图建造（因要求打掉的墙是承重墙），小房也被改成车库买于他人。2003年1月原告向法院起诉。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的违约金按合同约定每日100元计（100元*3个月*30日=9000元），以上共计20460元，并主张继续履行合同。被告认为，因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任赔偿违约金7659元，同时主张解除合同。
[分析]
该案涉及的主要法律问题包括：合同的性质、欺诈性合同受害人在起诉或仲裁中的救济方法、以及合同先履行义务一方的不安抗辩权。
首先，为了确定此合同的性质，就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中，被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定，但其为符合原告的要求，任意更改户型图，属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件，所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。
我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在起诉或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择: 1.如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；2.如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；3.如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求法院和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。但由于《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”而本案中自受害人知道或者应该知道被欺诈的事由之日起即从2002年6月底至起诉之日止，已经超过了一年，所以该撤消权消灭。因此,该案的原告只能选择第一种或第二种方法,而其诉讼请求正是第二种方法的表现.但原告的诉讼请求是否合理、合法呢？
根据《民法通则》第115条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此承担违约责任的方式有三种：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。由于采取补偿措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依《合同法》第61条仍不能确定违约责任为前提的，所以采取补偿措施不适用本案。因此原告可以要求被告继续履行交付房屋的义务，并损失赔偿。
而原告主张的支付违约金和损害赔偿并用的要求是否合法,关键是分析两者的关系. 第113条第一款是关于损害赔偿的规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此, 原告要求的未交小房和迟延交房所造成的损失赔偿属于预期利益损失，符合法律规定.《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 由此可见，损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(逾期交房在九十日内,以每日100元计)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失（继续租房的费用）再加上违约金的数额如果1.超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2.未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失10460（租房和租小房的费用），所以被告应赔偿原告11460元。
对于判断被告所诉称的因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任，同时主张解除合同的主张是否应给予支持，主要是看原告是否违约。根据《合同法》第68条第一款的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”包括谎称具有履行能力的欺诈行为。即是说当先给付义务人有确切证据证明后给付义务人没有履行能力，有不能给付的现实危险时，有权中止履行，亦即先履行义务人具有的不安抗辩权。本案中，原告先付了30%的首付款，是先履行义务人。原告在发现房屋结构已明显不能按合同户型图建造前,曾多次向被告要求看设计院的变更户型图不得.此后原告在发现被告有不能履约的危险,并通知被告自己将不办理贷款手续时, 被告却未有任何表示.这时,原告已明确行使了不安抗辩权规定的先履行方对后履行方的通知义务,所以原告行使的是不安抗辩权，并未违约。因此被告的主张不能成立。
[结论]
该案属于欺诈性合同，原告继续履约的主张应支持，但损失赔偿应按照实际损失即11460元计算；被告的主张因没有法律依据，所以不予支持。
国家税务总局关于交通银行缴纳企业所得税问题的通知(2002年)
国家税务总局
国家税务总局关于交通银行缴纳企业所得税问题的通知
国税函[2002]342号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
为了加强企业所得税的征收管理，保证国家税款及时、足额入库，现对交通银行及其各分支机构缴纳企业所得税的问题明确如下：
一、 交通银行及其所属分支机构，在2002年底前，按照《国家税务总局关于汇总（合并）纳税企业实行统一计算、分级管理、就地预交、集中清算所得税问题的通知》（国税发 〔2001〕13号）规定，实行汇总缴纳企业所得税。
二、交通银行总行本部和上海分行等34个分行(名单附后)，按年度应缴纳企业所得税额的15%比例就地预交，其他所属各分行、直属支行按年度应缴纳企业所得税额的60%比例就地预交 。
交通银行汇总纳税成员企业层次较多，各成员企业就地预交的比例，应按国税发〔2001〕13 号文第八条的有关规定执行。
三、交通银行及所属成员企业，应严格执行国家税务总局关于汇总（合并）纳税企业所得税征收管理的有关规定，接受所在地国税局的管理和检查。
附件：1．交通银行分支机构名单
2．交通银行按15%就地预交分支机构名单
国家税务总局
二○○二年四月二十四日
交通银行分支机构名单
上海分行、 湖州分行、 嘉兴分行、 南京分行、 镇江分行、 徐州分行、 芜湖分行、 淮南分行、
蚌埠分行、 连云港分行、 安庆分行、 南通分行、 泰州分行、 沈阳分行、 鞍山分行、 抚顺分行、
吉林分行、 延边支行、 哈尔滨分行、 齐齐哈尔分行、 黑河支行、 大连分行、 营口支行、 丹东分行、
锦州分行、 重庆分行、 遵义分行、 贵阳分行、 成都分行、 自贡分行、 攀枝花支行、 武汉分行、
新余支行、 黄石分行、 长沙分行、 岳阳支行、 九江支行、 宜昌支行、 景德镇支行、 广州分行、
中山分行、 佛山分行、 南宁分行、 桂林分行、 柳州分行、 北海支行、 梧州分行、 郑州分行、
洛阳分行、 北京分行、 唐山分行、 秦皇岛分行、 包头支行、 青岛分行、 威海分行、 烟台分行、
潍坊分行、 淄博分行、 泰安分行、 济宁分行、 杭州分行、 宁波分行、 合肥分行、 长春分行、
昆明分行、 珠海分行、 汕头分行、 厦门分行、 石家庄分行、 济南分行、 深圳分行、 海南分行、
天津分行、 乌鲁木齐分行、 西安分行、 兰州分行、 大庆分行、 太原分行、 常州分行、 苏州分行、
无锡分行、 扬州分行、 温州分行、 福州分行、 绍兴分行、 南昌分行、 总行本部、
交通银行按15%就地预交分支机构名单
总行本部、 上海分行、 北京分行、 郑州分行、 南京分行、 武汉分行、 乌鲁木齐分行、 重庆分行、
昆明分行、 石家庄分行、 温州分行、 深圳分行、 杭州分行、 绍兴分行、 兰州分行、 无锡分行、
洛阳分行、 西安分行、 广州分行、 天津分行、 大庆分行、 太原分行、 南宁分行、 宁波分行、
常州分行、 珠海分行、 青岛分行、 合肥分行、 沈阳分行、 苏州分行、 长春分行、 南昌分行、
扬州分行、 镇江分行
峡山水库渔业管理规定
山东省潍坊市人民政府
峡山水库渔业管理规定
（一九九六年十月三十日 潍坊市人民政府令第44号发布）
第一条 为加强渔业生产与渔业管理，合理开发利用峡山水库渔业资源，维护渔业管理秩序，切实保护好水源地水质，促进库区经济发展，根据《中华人民共和国渔业法》、《山东省实施<中华人民共和国渔业法>办法》、《山东省内陆渔业管理条例》及其有关规定，结合峡山水库实际，特制定本规定。
第二条 凡在峡山水库水域从事水产养殖、增殖、捕捞、收购、加工等渔业生产活动的单位和个人，均应遵守本规定。
第三条 峡山水库渔业生产坚持科学养殖、增殖、捕捞、加工并举的方针，重点发展无污染、附加值高、出口创汇型的名、特、优水产品，不断改善水库水质，提高渔业经济效益。
第四条 市政府成立峡山水库渔业生产管理领导小组，负责领导峡山水库渔业生产管理工作。领导小组由市水利、公安、水产、财政、科委、工商、环保、外贸、法制等部门及安丘、高密、昌邑、诸城四市组成，办公室设在峡山水库管理局。库区各市有关乡镇成立相应的渔业生产管理领导小组，直接对市政府领导小组负责，协助维护库区渔业生产秩序，搞好渔政管理。
第五条 峡山水库管理局受市政府水行政主管部门委托，负责管理峡山水库的渔业工作，在业务上接受市渔业行政主管部门的指导。
第六条 峡山水库管理局设立水政渔政监察大队（以下简称监察大队），其渔政工作由市渔业行政主管部门负责监督指导。其渔政监督管理的主要职责是：
（一）监督、检查渔业法律、法规的贯彻执行，查处违法行为；
（二）审核、发放捕捞许可证；
（三）维护渔业生产秩序，调查处理渔业纠纷；
（四）会同环保部门对水库生态环境进行监督监测；
（五）对渔船的生产安全进行监督检查，组织抢险救生；
（六）办理市政府及水利、渔业部门交办的其他事宜。
第七条 渔政检查人员有权对渔业证件、渔具、渔船和渔获物进行检查，任何单位和个人不得拒绝或阻挠。
第八条 渔政检查人员依法执行公务时应着装整齐，佩戴标志，持证上岗。
第九条 渔业捕捞实行许可证制度。凡进入峡山水库从事捕捞活动的，应事先向水库监察大队提出申请，经批准取得捕捞许可证后，方可从事捕捞活动。捕捞许可证每年审核一次，不得伪造、买卖、涂改、出租、转让。
第十条 渔业捕捞由乡镇、村组织捕捞。作业渔船实行统一编号，并按规定的捕捞时限、捕捞品种、数量和渔具、渔法进行作业。
第十一条 捕捞许可证发放实行限额控制的原则，每年的发放数量经峡山水库监察大队根据当年水库渔业资源总量核定后，由峡山水库渔业生产管理领导小组根据各库区县市移民状况，将捕捞许可证指标分配到各县市、再由县市分配到乡镇。
第十二条 根据投放鱼种和渔政管理需求，对渔业捕捞者按规定从低征收渔业资源费。征收的渔业资源费按财政有关规定管理，专款专用，主要用于增殖渔业资源和改善渔政管理手段。
第十三条 峡山水库管理局应加强对主要经济鱼类种群数量和生长情况的监测，合理放养经济鱼类苗种，适当引进经济价值高、自然增殖能力强的新品种，改善鱼类种群组成。
第十四条 峡山水库实行禁渔区、禁渔期制度。从埠望庄放水洞至引峡济潍取水厂两点连线西北一侧的水域为禁渔区，禁止一切捕捞活动。捕捞期由峡山水库水政渔政监察大队根据鱼类生长情况确定并予以公布。捕捞期以外的时间为禁渔期。禁渔期间，所有捕捞渔船必须离开水面，并按指定地点定位存放。对拒不离开水面的渔船，由水库监察大队统一封存看管，由船主支付看护费。
第十五条 为保护水库水质，禁止进行网箱养鱼，并严格控制使用机动渔船作业。库区现有网箱养鱼设施要于一九九六年十二月一日前由养鱼单位或个人自行清除。库区现有机动渔船要限期清理，至一九九八年底取消使用机动渔船捕鱼。
第十六条 禁止在峡山水库从事下列活动：
（一）炸鱼、毒鱼、电捕鱼和用鱼鹰捕鱼；
（二）使用迷魂阵等禁用的渔具和捕捞方法捕鱼；
（三）捕捞小于规定起捕标准的鱼类。
第十七条 银鱼等特种水产品每年要严格控制出库数量，保证水库内有合理的资源留存量。对其他主要经济鱼类，应达到可捕标准后方可捕捞。
第十八条 银鱼等特种水产品加工保鲜应符合国际国内市场的要求。其收购、加工和经营由水库管理局负责统一组织进行。未经批准、任何单位和个人不得擅自收购、加工和经营。
第十九条 获准经营银鱼等特种水产品的单位和个人，由监察大队发放特种水产品收购或加工许可证。收购要在指定地点和规定时间内进行。
第二十条 违反本办法有关条款者，由水库监察大队按照《中华人民共和国渔业法》等法律法规规定，分别给予没收渔获物和违法所得、没收渔具、处以罚款、吊销捕捞许可证等行政处罚。处以罚款的，按以下规定执行：
（一）毒鱼、炸鱼的，每次处200元至500元罚款，情节严重的处1000元至5000元罚款；用电捕鱼的，每次处500至1000元罚款。
（二）在禁渔区、禁渔期进行捕捞的，每次处50元至500元罚款；情节严重的，处500元至5000元罚款。
（三）捕捞经济鱼类不符合起捕标准的，每次处50元至1000元罚款。
（四）无捕捞许可证非法捕捞普通水产品的，非机动渔船每次处100元至150元罚款；机动渔船每次处200元至500元罚款；无捕捞许可证非法捕捞银鱼等特种水产品的，每次处500元至5000元罚款。
（五）未按捕捞许可证规定项目作业的，非机动渔船每次处25元至50元罚款，机动渔船每次处50元至100元罚款。
（六）未经许可，使用机动渔船捕捞的，每次处2000元至5000元罚款。
（七）买卖、出租或以其它形式非法转让及涂改捕捞许可证的，对许可证持有者处100元至1000元罚款。
（八）未经许可，擅自收购银鱼等特种水产品的，以及出售、收购违规捕捞渔获物的，按没收鱼货数量每公斤５元处以罚款。
第二十一条 违反本规定，对渔业资源造成损失的，除按规定给予处罚外，责令赔偿损失，并交纳渔业资源损失赔偿费。赔偿费按造成损失的程度交纳。
第二十二条 当事人正在水上违规进行作业的，渔政检查人员有权暂时扣押渔具、渔船和捕捞许可证。
第二十三条 受到处罚的单位和个人在规定期限内没有交清罚款和资源赔偿费的，可按有关规定对扣押的渔船、渔具变价处理。
第二十四条 渔政检查人员在执行处罚时，要使用财政部门统一印制的收款收据，按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的处罚程序执行处罚。罚款收入全部上交市财政。对扣押的渔具、渔船、渔获物等应向当事人开具凭证。
第二十五条 对拒绝、阻碍渔政检查人员依法执行公务或寻衅报复渔政检查人员的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 当事人对处罚决定不服的，在接到处罚决定书之日起十五日内向上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以从接到复议决定书之日起三十日内直接向人民法院起诉。期满既不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十七条 本规定自发布之日起施行。
