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论民事判决证明模式的选择与重塑
石金平　张钢成

　　在现代法治社会中，法院被认为是社会矛盾的终局裁决者，司法审判则被认为是解决社会纠纷的最终途径。这不仅是因为它具有一套权威的、严格的程序作为纠纷各方消弭矛盾的通道，而且还有司法判决作为对纠纷的处理结果及其理由的说明。故司法审判是否具有正当性，是否为当事人乃至社会公众所接受，是否真正具有其应有的功能，一方面取决于审判程序本身是否合理，另一方面也取决于司法判决是否以一种恰当而可证的方式解释冲突。
　　司法判决作为对纠纷的处理和理由的说明，是否能发挥其应有的功能，在很大程度上取决于司法判决的证明结构模式是否合理，故司法判决的证明结构模式是司法判决的灵魂。
一、各国司法判决的证明模式
　　司法判决是法院依照法律的要求认定事实、适用法律以解决纠纷活动而作出的一种裁决。由于司法判决具有或者应当具有解决纠纷的功能，判决就需要对纠纷的过程、纠纷的处理结果及理由有一种合理的说明，才能被纠纷各方尤其是败诉方所接受，判决才具有正当性，才能使判决具有规范、指引和评价人们社会行为的功能。
　　司法判决一般采用书面的形式。它不仅要记录有关事项，如法院的名称、当事人的姓名、程序的经过、判决结果，而且还要对判决的结果的合法性和正当性予以证明。这使得司法判决包含着某种证明结构。证明结构的类型化表现为证明模式。司法判决的证明模式反映了不同结构要素间的内在联系，反映了由一定的理由和论点达到最终结论的推理形式。1
　　用结构模式的方法可以有助于我们从各国的不同的司法判决中进行抽象，而对其中的细微差别可以略有不同，有助于从总体上或从根本上识别各国司法判决的风格和特征，从而有助于从中找出可以借鉴的合理内核。
　　比较法学者的研究表明，虽然各国的司法判决有着丰富而复杂的差别，但如果从证明推理的结构，即前提与结论之间的逻辑关联性进行分析，则可概括出如下三种模式。
　　(一)简单归摄模式
　　在这种模式中，判决的证明被归结为一种演绎推理的三段论架构，判决书中陈述的仅是法律规则、相关事实以及判决结论，其逻辑结构为(以承担违约责任为例)：
　　大前提：在购销合同关系中，凡是卖方无正当理由逾期交货的都构成违约，并应当承担违约责任
　　小前提：A无正当理由逾期交货的行为构成了违约
　　结论：A应当承担违约责任
　　在这种证明模式中，只有一个大前提，有一个或两个小前提，一个结论。但不论是一个或两个前提，都没有穷尽或完全列出所有在案件中存在的事实或可能性；其次，对大前提和小前提一般不再作具体的分析或逻辑的推论，故其逻辑过程呈一种简单的线性形态。法国的司法判决主要采取这种模式。
　　(二)复杂的归摄模式
　　这种模式也是一种演绎推理结构，但它与简单归摄模式有两点主要的区别：一是法院提供一种更为详尽的证明。在一个大前提下，有多个小前提；而且前提之间构成一个等级的序列，即前一个前提由次级前提来证明，不断地追问和分析每一前提中概念的含义，以构成“次级前提”，直至将某一事实归入能导致法律后果的构成要件。这种模式广泛流行于德国、意大利、波兰等大陆法系国家。这种模式主要有三种形态：
　　1?线性形态。在这种证明形态中，证明由一连串逐级推进的演绎步骤组成，其中的第一步都由前一步来证明。
　　2?非线性形态。这种证明形态的最重要的特征是每个结论(包括最终的判决结论)都由若干论点来支持，这是一种网络式或多视角透视的证明方法。
　　3?混合形态。即有若干推理步骤，每一步骤又都以多角度的证明方法加以证明。
　　(三)对话、选择性的证明模式
　　在这种模式中最终判决不是作为前提的逻辑结论出现，而是作为按照解释论点和优先规则所作出的司法选择的结果。其最主要的特征是，陈述和讨论在第一个相关争点上相互冲突的解释论点，辨别可能出现的方案，然后作出公开选择的理由(这些理由比不选择的理由要强)这种模式流行于英美等普通法系国家。2
二、司法判决模式的成因
　　一个国家的法院选择什么样的司法判决结构模式，是与其政治、经济制度、文化传统和审判制度分不开的。
　　在大陆法系国家的证明模式中，尽管法国主要采取简单归摄模式，而德国主要采取复杂归摄模式，但两者在推理形式上具有较大的相似性，即都是演绎推理形式。这与英美等普通法系国家广泛采取的对话、选择的模式是两种完全不同的风格。后者在逻辑上更多地表现为一种归纳性、分析性和选择性的推理形式。两大法系之所以具有如此大的差别，与两大法系所依据的文化传统及政治法律制度是分不开的。自近代以来，欧洲大陆一直是理性主义哲学占主导地位，否认归纳推理、经验的可靠性，强调真理在逻辑上的自明和完美，即真理性的认识必须是从一些不证自明的观念(大前提)，再根据个别的事实或经验与不证自明的观念的结合、符合程度，推导出是否具有真理性的认识。这种思维方式对法律制度的影响至少体现在两个方面：一是追求法律体系的完美、法律规范的详尽。《法国民法典》与《德国民法典》便是这方面的代表。二是追求法律的普遍正义。认为法律规范已经很完备，任何一项法律规则都有普遍性，现在或将来所发生的行为或事件都可用相应的法律规则加以调整。所以，表现在判决的证明方式上更多地采用的是演绎推理的方式。英美法系的哲学基础是经验主义。这种哲学否认有一种绝对的、具有普遍适用的真理的存在。认识上的真理只能是相对的，认识真理的最重要的方法是归纳和证伪。这种思维方式对法律制度的影响至少有四个方面：一是追求法律的个别正义。认为个案千差万别，不可能以某项普遍性的规则毫无遗漏地囊括个案中的所有情况，法官只能根据个案的具体情况作出评判。二是与前一方面相联系，法官可以根据其对法律、法律精神以及社会道德等的理解，对当事人的争议焦点作出评判，这就是法官的造法活动。三是遵循先例。这可作两方面的理解：第一种理解是凡是有先例的都要遵循，这是一种经验的归纳方式；第二种理由是，如果没有先例则可以创造先例。为此，法官在制作判决时，全面考虑双方当事人提出的理由，为解决纠纷尽可能地设计出各种可能的方案，为每一种方案寻找可能存在的理由。如果没有先例，法官的判决创造了先例，为以后的法官判案提供最大可能的思路，使他们不能对先例随意更改。四是任何一种判决，即使成为先例，都不可能穷尽所有的情形，任何一种先例实际上都可能留有余地。后来对相类似的情形作出判决的法官亦有解释的余地。正因如此，英美法系国家的司法判决采取了对话、选择的模式。
　　两大法系的司法判决证明模式存在着差异，在政治制度上的原因是，英美法系国家的民主是一种经验主义的民主，尤其是美国式的民主，在国家政权中行政、立法和司法严格分立，相互制衡(权力的分散性)。法官的权力较大，可以审查国会通过的法律。法官既可根据国会立法，也可以根据判例，甚至可根据法官自身的价值观念对个案作出评判，他有选择的可能性和余地，而这种选择权也是其采取对话、选择性模式的原因。而在大陆法国家，在政治上是一种理性主义的民主。这种民主表现在国家政权结构上，虽然也是三权分立，但国会控制着立法权(立法权比较集中)，司法权相对较弱。法院一般只有执法的职能，而没有造法的职能。故法官在作判决时，一般只能根据现有的法律适用于具体的行为或事件，而没有选择的理由和余地，所以在判决的证明方式上主要采用演绎推理的方式。
　　两大法系的司法判决证明模式存在差异的另外一个重要原因是审判模式不同。大陆法系国家(法国除外)，主要采取的是职权进行主义的模式，法官对诉讼具有较大的指挥权和控制权，法官根据庭审查明的事实适用制定法，当事人一般不会提出异议；而英美等普通法系国家采用的是对抗制，当事人之间由于有律师参与诉讼，对抗性较强，加之在许多情况下又没制定法，法官在制作判决时，必须将当事人的观点进行详细的分析后才能作出平衡——根据何种权利优先的原则作出判决结论。
　　同是大陆法国家，法国采用简单归摄模式，而德国则采用复杂归摄模式，原因何在?一是法国大革命后，按卢梭和孟德斯分析理论建立的三权分立制度，法院的权力比较小，处于行政与立法机关的从属被动的地位，法院不承认其有造法的权力，甚至不承认在适用法律的过程中需要解释法律。这种消极被动的地位和态度使得其在判决证明的过程中也表现得比较消极，因而采用简单归摄证明模式。德国则不同。其原因一是德国文化比法国文化更富于思辩的色彩，故须在判决证明中体现思辩性；二是二战后，由于美国的占领，在政治上受美国的影响较深，司法权要比法国大，法院的态度较为主动；三是德国法官与学者之间的联系较多，法官可在判决中运用学者的学术成果，在解释法律上具有巨大的空间。故只有采用复杂归摄模式才能容纳法官的思辩的需要，也唯有如此，才能为好思辩的德国国民所接受。
三、证明模式之价值评价与发展趋势
　　(一)对三种证明模式的简要评价
　　如前所述，不同的证明模式的形成有着文化传统、政治制度等诸多方面的原因。所以，很难用一种单一标准去评判哪一种证明模式的优劣。例如，对话、选择模式对于普通法系国家是非常适宜的，但如果要大陆法国家完全采用这种模式，不仅缺乏现实性，而且是不可取的。但评价之困惑不等于不能评说。事实上，只要作出选择，就离不开评价，不然就不可能作出选择。问题是依据何种标准进行评价。我们认为，评价的标准主要有：一是一种合理的证明模式应该符合一个国家的文化传统；二是必须与现代的政治经济制度相适应；三是与现代的审判制度相适应；四是必须具有说服当事人，规范、评价人们的社会行为的功能，这也是最根本的标准。以这些标准来评价上述三种模式，我们大致得出如下结论：
　　在法国等采用简单归摄模式的国家，其前提是法制比较完备。在法国，制定法一般被设想为是清楚明白的，制定法所要求的证明判决的正当理由，大致由对相关事实总的陈述与相关的法律规定参照所构成，不包括按照特定的法律解释论点把判决结果与制定法规则连接起来的、包含若干步骤的努力。笔者认为，如果是法律关系简单、当事人争议不大的案件，采用这种证明方式未尝不可，但如果是法律关系复杂、当事人争议较大或争点较多的案件，这种证明模式很难为判决的结果提供充分的、正当性的根据，从而降低和减弱判决应有的功能。
　　纯粹的复杂的归摄模式为司法判决的正当性提供了较为充分的依据。应该说，它比简单归摄模式包含着更多的合理因素，但也不是完美无缺的。在存在着法律冲突或两种权利相对立的情况下，由于这种证明方式是从一个被认为是必然正确的大前提出发的，故这种证明方法难以对冲突的理由作出衡平和选择。
　　选择、对话性的归摄模式，由于其过分强调判决理由之间的对话性，尤其是它采用比较松散的表述方式，缺乏逻辑的完美性，不能用最有效的阅读方式理解法官对成文法的法律规则的适用过程，故这种方式至少不符合大陆法系国家的阅读习惯。
　　(二)发展趋势
　　在西方国家，随着政治的民主化和市场经济的发展，文化的相互渗透以及诉讼模式的相互融合，判决结构也在相互借鉴和吸收。就司法判决的证明方式而言，从演绎证明到对话证明，从封闭到比较开放的推理方式，从不容置疑的权威到在不同的解决方案中进行辩证的选择，已成为一种趋势。在这方面，德国的司法判决提供了一个典型的例子。在德国，占主导地位的判决证明模式是复杂归摄模式，但在一些判决特别是宪法判决中，吸收和借鉴了选择、对话证明模式中一些合理的因素。例如，在Leach一案中，Leach是一桩持械抢劫案的从犯，在服完大部分刑期后，即将被释放。这时，被告(一家公共电视广播公司)打算委托一家机构摄制描绘这件抢劫案的电视片，其中清晰地指明了原告，并暗示其有同性恋倾向。Leach起诉电视广播公司，称被告侵犯了其隐私权。一、二审法院均驳回了Leach的请求，理由是“相对而言，他可以被看作是当代的历史人物”，他在隐私权方面的利益应让位于公众利益，这种公众的利益是关于这个案件的真实报道。显然，这里存在着两种利益的冲突，即个人的隐私权、人格权与新闻自由权的冲突，而这两种权利都是民主自由秩序中不可缺少的方面。联邦最高法院详细地分析了这两种权利对于保障民主制度的重要性，指出这两种权利的行使和保护范围，再提出在这两种权利发生冲突时依据实体理由和形式理由(法律体系上的理由)应采取的衡平标准，最后，根据本案的具体案情对保护个人隐私、人格权的优先原则，支持Leach的诉讼请求。3整个判决既有对话、选择模式和辩证性和分析性，又不失复杂归摄模式(非线性形态)的严谨性，堪称两种证明模式结合的一个范例。
四、我国民事判决证明模式之缺陷
　　一个国家的司法判决，无论其是刑事的、行政的，还是民事的，都有其共同的结构特性。本文为了分析方便，选择民事判决证明结构作为分析的对象。
　　我国现行的民事判决的证明模式，无论是复杂的案件还是简单的案件，大多采用简单归摄模式。其至少有如下缺陷：
　　(一)从逻辑方法上来看，首先，它过分抽象，缺乏对当事人的争点及判决理由的具体分析。例如，对当事人提供的证据和当事人的质证、采信证据的理由没有进行具体的分析，而是直接认定事实；对于判决的理由，更是不作具体分析。如案件的法律关系可能对于确定双方当事人的法律责任和法律后果关系重大。比如，原、被告之间无书面合同，原告为供货方，其以购销合同为诉因起诉要求被告给付货款。实际情况是，被告销售原告提供的某一品牌的服装，每个季度与原告结算一次。结算单上载明卖出多少、货款多少、剩余的服装有多少。原告起诉时，被告处仍有原告提供的价值50万元的服装未卖出。原告起诉要求被告给付货款50万元及支付违约金；被告辩称双方之间为代销合同，所有权未发生转移，不同意原告的诉讼请求并要求退货。该案如果是购销合同，原告会胜诉；如果是代销合同，原告则要败诉。法院的判决对当事人关于此争议焦点不作具体的分析，而在判决书的判理部分写道：“本院认为，双方之间的口头合同，从双方之间的行为性质来看，不是购销合同而是代销合同”。该判决书虽然对合同的定性是正确的，但由于它对双方当事人的行为特征没有作具体的分析。所以，这种定性是结论性的，显得非常抽象。
　　其次，强调演绎，忽视归纳。在判决书中，通常只注意找出适用处理该案的大前提，即所有满足某构成要件的情形便应承担某法律后果，列出满足大前提所需要的某项事实或某项理由，便作出判决的结论。虽然在判决理由的最后部分有“综上所述”的字样，但并不是真正地归纳。例如，涉及到违约责任，只写被告逾期交货，构成违约，应承担违约责任和支付违约金。至于具体的违约事实有哪些，被告要承担违约责任的具体理由等，却很少提及；或者虽然提及，但选择其中一、二项加以说明，对其他事项或理由不作表述。本来判决的结论应是一果多因，但由于判决书漏掉了许多重要的事项或理由，使判决理由显得不够充分。
　　(二)视角单一，对当事人争议缺乏多视角的透视。最常见的方法是用严格的法律规范主义证明方式，排斥学理的分析和拒绝使用实体理由。
　　(三)证明过程缺乏逻辑与历史的统一。在现行的民事判决书格式中没有当事人的举证、相互质证以及法院对具体证据的认定情况，即没有对事实认定过程的记载。所以，看不到案件的事实在诉讼程序中是如何被过滤、被呈现、被证明的，只看到判理被一种简单的演绎推理所证明，缺乏一种应有的厚度和深度。
　　正是由于判决结构存在上述的缺陷，判决结构呈封闭性状态，使判决理由的正当性受到当事人的怀疑，甚至非难；判决的结论显得武断，使得原告感到胜诉得勉强，败诉方败得不明不白，从而大大地降低了判决对当事人的说服功能，对人们行为的评价功能和指引功能。这与我国日益发展的社会政治经济和文化的要求不相适应。
　　我国的司法民事判决结构之所以存在上述缺陷(司法判决也是如此)，是与我国建国后建立和形成的一系列制度分不开的。首先，我国长期实行的是计划经济，民主制度不够完善，公民的权利得不到体现，人们具有服从权威的普遍心理。其次，长期以来我国过分地强调法院作为专政工具的职能，忽视其解决社会纠纷的功能，故在审判制度的设计上实行的是超职权主义模式。在这一模式中，法官对程序的进行、事实的认定以及判决结果具有较大的控制权，而不受当事人诉争及举证、相互质证的限制。作为审判结晶的司法判决书同样带有严格的职权主义色彩，过分地强调判决的国家权威性，而忽略其对话性和说理性。
五、重构民事判决证明模式之思考
　　在对我国民事判决证明模式的思考时，我们应考虑这些因素：我国在法律传统方面多受大陆法系的影响；在哲学上与理性主义有更多的相似性；市场经济和民主政治的发展激发了人们的法制意识，人们对法院的司法裁判寄予较大的期望；随着审判方式的改革，我国吸收了普通法国家对抗制的一些做法，审判方式与德日大陆法系国家的职权进行主义比较接近。据此，我们认为对于复杂的案件的判决证明方式，应更多地吸收和借鉴复杂的归摄模式。此外，由于我国是一个发展中国家，法制仍不够健全，法律滞后与社会实践的矛盾比较突出。为了使司法及时、正确地调整人们的社会关系，维护社会正常的秩序，亦有必要吸收和借鉴普通法国家采取的对话、选择的证明模式的一些合理因素，特别是法律上没有规定，而司法又必须解决的纠纷，应以复杂的归摄模式为主，同时吸收和借鉴对话、选择的证明模式中的一些合理因素，使司法证明模式更具有开放性，从而发挥出其应有的功能。
　　我们认为，在对复杂的案件所作的民事判决的证明结构中，为了使判决的要素有机地结合起来，使判决真正发挥其应有的功能，应采用下列方法及方法论的原则：
　　(一)在逻辑方法上
广西壮族自治区百色市人民政府办公室


百色市人民政府办公室关于印发百色市房屋租赁管理暂行规定的通知

百政办发〔2010〕123号


各县、区人民政府，市人民政府各组成部门、各直属机构：

《百色市房屋租赁管理暂行规定》已经市二届人民政府第54次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。









二○一○年七月二十九日





百色市房屋租赁管理暂行规定



第一章 总则



第一条 为加强房屋租赁管理，规范房屋租赁市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）和公安部、中央社会治安综合治理委员会办公室、民政部、建设部、国家税务总局、国家工商行政管理总局《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》（公通字〔2004〕83号）等法律法规及文件精神，结合本市实际，制定本暂行规定。

第二条 本暂行规定适用于本市行政区域（含各县、区城镇、新开发区）范围内的房屋租赁及其管理活动。凡在本市城镇规划区范围内从事房屋租赁活动的单位、个人，应当遵守本暂行规定。

国有直管公房的租赁、廉租住房租赁，不适用本暂行规定。



第二章 租赁范围和条件



第三条 本暂行规定所称房屋租赁是指房屋所有权人将房屋出租给承租人就地使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第四条 房屋租赁应当遵循自愿、有偿、公平和诚实信用原则。

第五条 公民、法人或者其他组织对享有所有权的房屋和经国家授权经营管理的房屋可以依法出租。

经规划管理部门批准修建的临时经营性房屋，所有人持规划许可证明到房地产管理部门登记备案，领取《临时房屋租赁证明》后，可以参照本暂行规定依法出租。

第六条 有下列情形之一的，视同房屋租赁：

（一）房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担风险而收取费用的；

（二）房屋所有权人与该房屋使用人不一致并收取费用的；

（三）公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动，并以承包费、管理费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的；

（四）宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质，将房屋出租给他人作为非旅栈业经营活动用房的。

（五）将房屋分割出租的。

第七条 房地产开发企业预租商品房，应当符合商品房预售的条件，并依法取得商品房预售许可证。

已经预售的商品房不得预租。

第八条 有下列情形之一的房屋，不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证明或未经房屋所有权人委托出租的；

（二）房屋权属有争议的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋产权的；

（四）属于违法建筑的；

（五）共有房屋未取得全体共有人同意的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押的房屋，未经抵押权人同意的；

（八）已依法公告被列入拆迁范围的；

（九）托管的房屋未经房屋所有权人委托出租的；

（十）不符合公安、环保、卫生等部门有关规定的；

（十一）有关法律、法规、规章制度规定禁止出租的其他情形。

第九条 房地产管理、公安、社会治安综合治理、税务、工商、建设规划、市政、教育、人口和计划生育等部门在各自职责范围内对房屋租赁行为实施监督、检查和管理。

市房地产管理局是本市房屋租赁管理工作的主管部门，负责全市房屋租赁管理的业务指导、监督和检查及非法房产中介服务机构的监督管理工作。

公安机关负责租赁房屋的治安管理、消防管理及房屋出租情况备案、房屋承租人的户籍管理工作。

社会治安综合治理部门负责指导和组织、协调、督促各有关部门共同做好出租房屋管理工作。

工商行政管理部门负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机构。

人口与计划生育行政管理部门负责房屋承租人和居住人员的计划生育管理工作。

建设规划行政管理部门负责加强对租赁房屋的规划管理，对擅自改变房屋使用性质，擅自加层、改建、扩建等违法建设行为的监察与查处。

城市市政管理部门负责租赁房屋影响市容市貌行为的监督检查工作。

税务行政管理部门负责租赁房屋的税收征管工作。

教育部门负责进城务工承租房屋人员子女九年义务教育管理工作。

上述各职能部门在市、县（区）社会治安综合治理领导小组办公室的牵头组织下，每年应对本辖区流动人口及出租房屋管理工作开展联合检查，发现问题，及时整治。

第十条 市房地产管理局具体负责百色城区域内（含规划区、右江区）房屋租赁管理和登记备案工作；各县的房屋租赁管理及登记备案，由房屋所在地的房地产管理部门负责。



第三章 租赁合同登记备案



第十一条 房屋租赁实行登记备案制度。

房屋出租（转租、预租），应当办理租赁合同登记备案，未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。

在本市城镇规划区域内发生本暂行规定第三、第五、第六条规定情形之一的，房屋租赁当事人应当自签订或变更房屋租赁合同之日起30日内，到当地房地产管理部门申请登记备案，并办理有关手续。

第十二条 政府各职能部门要相互协调、配合做好房屋租赁管理工作，建立信息交流制度，实现管理资源共享。

房地产管理部门为出租房屋办理租赁登记备案证明后，应定期向公安、工商、税务、教育、人口与计划生育、人力资源和社会保障、广播电视等行政管理部门通报有关情况。

其他各相关职能部门有下列情形之一的，应当按照国家公安部等六部门联合颁发的《关于进一步加强和改进出租房屋广利工作有关问题的通知》（公通字〔2004〕83号）和中共百色市委《关于进一步加强流动人口服务和管理工作的意见》（百发〔2008〕28号）文件规定，查验房地产管理部门出具的《房屋租赁证明》，对发现没有办理房屋租赁登记备案的，应将有关情况及时通报给房地产管理部门。

（一）公安机关在办理暂住户口登记及暂住证、房屋出租情况备案时；

（二）工商部门在办理工商营业执照的核发、管理和服务工作时；

（三）人力资源和社会保障部门在办理流动人口劳动就业以及各项社会保险时；

（四）教育部门在接收流动人口子女入托、入园、入学接受义务教育时；

（五）广播电视部门在刊播流动人口招聘信息或安装卫星电视广播地面接收设施时；

（六）税务部门在办理出租房屋税收征管时；

（七）其它按照规定应当出示《房屋租赁证明》的。

第十三条 房屋租赁，租赁当事人应当签订书面合同，并载明以下主要内容：

（一）租赁当事人的姓名或名称、住所、有效身份证明；

（二）房屋的坐落、四邻界线、面积、结构、装修及设施状况；

（三）房屋交付的日期、租赁期限、用途；

（四）租赁金额和支付方式；

（五）房屋使用要求和修缮责任；

（六）消防管理责任；

（七）转租的约定；

（八）租赁当事人的其他权利和义务；

（九）变更和解除合同的条件；

（十）违约责任及解决争议的方式；

（十一）当事人约定的其他事项。

第十四条 申请房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：

（一）租赁双方登记备案申请书；

（二）房屋所有权证明文件；

1. 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》；

2. 尚未办理房屋登记的，须提供国有或集体《土地使用证》等合法用地文件和《建设工程规划许可证》及附图；

3. 正在办理房屋登记的，有当地房地产管理部门出具的收件收据等证明文书；

4. 经市、县房地产管理部门鉴证的购房合同或买卖合同或商品房预售合同及房地产开发经营单位出具的购房证明、购房发票等；

5. 经市房屋拆迁主管部门鉴证的《房屋拆迁补偿协议》和房屋交付使用的证明；

6. 房地产管理部门认为应当提交的其他房产权属证明、临时建筑使用期限证明等。

（三）房屋租赁合同；

（四）当事人身份证件、法人或者其他组织资格证明；

（五） 出租共有房屋应当提交其他共有权人同意出租的证明；

出租委托代管房屋，应当提交房屋所有权人授权出租的证明；

出租已抵押的房屋，应当提交抵押权人同意出租的证明；

承租人将承租的房屋转租的，应当提交出租人同意转租的证明。

第十五条 办理房屋租赁登记备案手续，按以下程序进行：

（一）受理登记；

（二）现场勘察；

（三）租赁合同登记备案；

（四）发放《房屋租赁证明》。

房地产管理部门应当在受理租赁登记申请当日内，进行审查和现场核验，对符合本暂行规定的给予登记备案，发给《房屋租赁证明》，申请人按自治区物价局、建设厅《转发国家纪委、建设部关于规范住房交易手续有关问题的通知》）桂价费字〔2002〕130号）文件规定交纳房屋租赁登记备案手续费；不符合本暂行规定的，不予登记，并向申请人说明理由。

第十六条 房屋租赁当事人应按规定到房地产管理部门申请办理房屋租赁登记备案后，到房屋所在地公安派出所办理房屋出租情况备案和签订《治安责任保证书》。

出租人自纳税义务发生之日起30日内，应携带《房屋租赁证明》、房屋租赁合同及有关证件到税务机关依法办理税务登记手续。出租人收取租金应使用专用发票，并依法缴纳税款。

禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证明》。

遗失《房屋租赁证明》应当向原发证机关申请补发。

第十七条 承租人在租赁期限内，经房屋所有权人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

房屋转租，应当订立转租合同，办理登记备案手续。

转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租方与转租双方另有约定的除外。

转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

第十八条 房屋租赁双方解除、终止租赁合同的，应当自房屋租赁合同解除、终止之日起五日内，书面告知当地房地产管理部门办理注销登记备案手续。

公有住宅的租赁实行报表管理，房屋出租人应当按年向房地产管理部门报送租赁情况报表。



第四章 当事人的权利和义务



第十九条 租赁期间，出租人拟将房屋出售的，应当提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。承租人放弃购买的，房屋所有权转移后，房屋受让人应当继续履行原租赁合同，原租赁当事人另有约定的除外。

第二十条 房屋所有权人将其出租房屋抵押的，应当书面通知承租人，并将租赁情况告知抵押权人，抵押期间租赁期满，出租人需要继续出租的必须经抵押权人同意。

第二十一条 已依法公告列入拆迁范围的房屋在公告前已签订租赁合同的，拆迁公告规定期限内可以按租赁合同的约定出租，但租赁合同期限不得超过拆迁公告规定期限。已依法公告列入拆迁范围的房屋，公告时没有设定租赁关系的，不得出租。

第二十二条 临时建筑出租的期限不得超过规划部门批准的使用期限。

第二十三条 房屋租赁期间，法人或者其他组织作为当事人一方发生分立、合并、解散、被撤销的，由变更后的当事人继续履行原租赁合同；出租人死亡的，其合法继承人或者受遗赠人应当继续履行原租赁合同；承租人死亡的，与其生前共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原租赁合同的，可以办理更名手续。法律、法规、规章另有规定或者租赁当事人另有约定的除外。

第二十四条 房屋租赁期满，租赁合同终止。出租人继续出租的，原承租人在同等条件下有优先承租权，重新签订租赁合同，并到当地房地产管理部门办理房屋租赁登记备案手续。

第二十五条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人允许变更或者解除租赁合同：

（一）符合法律、法规规定或者合同约定可以变更或者解除合同条款的；

（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

（三）当事人协商一致的。

因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。

第二十六条 房屋租赁当事人不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动。并应当配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防、治安、工商、税务、卫生、计划生育等管理工作。

第二十七条 房屋出租人应当遵守下列规定：

（一）按照合同约定的时间向承租人提供房屋；

（二）按照合同约定的标准收取租金，不得收取租金以外的其他费用；

（三）依法缴纳税费；

（四）按规定与公安部门签订《治安责任保证书》，承担治安和消防责任；

（五）按规定与计划生育部门签订《计划生育责任书》，协助计划生育部门做好计划生育工作；

（六）不得对承租人正常、合理使用房屋进行干扰和妨碍；

（七）按照合同约定的责任，检查维修房屋及其设施，保证房屋安全；

（八）改建、扩建或者装修房屋，应当提前3个月通知承租人，造成承租人损失的，应当给予合理补偿。

出租人未按照约定及时修缮房屋，经承租人书面通知仍不修缮房屋的，或者房屋紧急险情影响房屋安全或正常使用的，承租人可以自行修缮，由此发生的费用，由出租人支付；出租人违反前款第（七）项规定，给承租人或者他人造成人身、财产损害的，应当依法承担民事责任。

第二十八条 房屋承租人应当遵守下列规定：

（一）按照合同的约定必须按时交纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，出租人可以按规定收取滞纳金；

（二）按照合同的约定合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途；确需改变房屋用途或者进行装修或增设他物，应当征得出租人的同意，经有关部门批准，并承担由此发生的费用；

（三）遵守租赁房屋治安管理和消防管理有关规定；

（四）遵守计划生育有关法规；

（五）遵守环境保护有关法规，并承担造成污染治理的责任。

承租人违反前款规定，给出租人或他人造成人身、财产损害的，应当依法承担民事责任。

第二十九条 承租人有下列行为之一的，出租人可以提前解除房屋租赁合同，收回房屋并要求赔偿经济损失：

（一）利用房屋进行违法活动的；

（二）擅自改变房屋用途或者擅自拆改房屋及其附属设备的；

（三）未经出租人同意，擅自将承租房屋转租、转让、转借他人或者擅自调换使用的；

（四）无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求期限内仍未支付的；

（五）住宅（公有住宅）用房无正当理由闲置6个月以上的；

（六）故意损坏房屋的；

（七）法律、法规、规章规定的其他情形。

第三十条 出租人有下列行为之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同，并要求赔偿经济损失：

（一）未按照合同约定的时间向承租人提供房屋或所提供房屋不符合约定的；

（二）房屋危及承租人的安全与健康的；

（三）未按照合同约定维修房屋，影响承租人正常使用和居住安全的；

（四）干扰、妨碍承租人正常使用房屋的；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第三十一条 租赁房屋期满，承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的，属非法侵占，给出租人造成损失的，应承担赔偿责任。



第五章 法律责任



第三十二条 房屋租赁当事人有下列情形之一的，由市、县房地产管理部门依照《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定，对责任者给予行政处罚：

（一）未按本《暂行规定》第十一条规定办理房屋租赁登记备案而出租房屋的，责令限期补办登记备案手续，并处以罚款；

（二）当事人伪造、涂改《房屋租赁证明》的，注销其证书，并处以罚款；

（三）未征得房屋所有权人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。

第三十三条 拒绝、阻碍房地产行政管理工作人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条 违反本暂行规定的其他行为，由有关部门依照相关法律、法规和规章的规定处罚。

第三十五条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十六条 房屋租赁发生民事纠纷，当事人可申请房地产管理部门调解，也可按合同约定申请仲裁机构仲裁，或依法向人民法院提起诉讼。



第六章 附则



第三十七条 本市城镇规划区非国有土地范围内的房屋租赁，可参照本暂行规定执行。

第三十八条 涉外房屋租赁，除法律、法规另有规定外适用本暂行规定。

第三十九条 本暂行规定由百色市房地产管理局负责解释。

第四十条 本暂行规定自发布之日起施行。