从制度上保障审判独立/宋英辉

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《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与业主自身利益密切相关的诸多问题有了明确的规定。
一、 明确物业管理区域的划分办法
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
二、 首次业主大会会议的召开条件发生变化
与修订前的规定相比，首次业主大会会议的召开条件从单纯地以建筑面积标准转变为以建筑面积或者入住户数为标准，只要二者之一达到百分之五十以上的，均应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议，也就是符合下列条件之一即可：
（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
三、 首次确立“业主小组”管理模式
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
（一）推选业主代表出席业主大会会议；
（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；
（三）决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。
四、 强化了建设单位的部分义务
1．提供前期物业管理开办费
建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
2．按照规定配置物业服务用房
新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
3．交存专项资金
2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
五、 明确前期物业服务费用未约定的法律后果
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
六、 明确预收物业服务费用的最长期限
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
七、 明确物业服务合同期限届满时不同处理办法
物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
八、 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租”
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
九、 明确物业服务企业收取的汽车停放费≠保管费
在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
湖南省人民政府


湖南省人民政府关于修改《湖南省行政性收费实行预算管理办法》的决定
湖南省人民政府



湖南省人民政府关于修改《湖南省行政性收费实行预算管理办法》的决定，已经1997年11月3日省人民政府第173次常务会议通过，现予发布施行。


省人民政府决定对《湖南省行政性收费实行预算管理办法》作如下修改：
第十条第一款修改为：“隐瞒、截留行政性收费收入50000元以下的，由财政行政管理部门或者审计行政管理部门追回隐瞒、截留部分上缴财政。”
本决定自发布之日起施行。
《湖南省行政性收费实行预算管理办法》根据本决定作相应的修正，重新发布。


（1994年1月12日湖南省人民政府发布，根据1997年12月30日《湖南省人民政府关于修改〈湖南省行政性收费实行预算管理办法〉的决定》修正）


第一条 根据国家对行政性收费实行预算管理和《湖南省行政事业性收费管理条例》的规定，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称行政性收费，是指本省境内的国家机关以及其他依法行使行政管理职权的组织，在实施行政管理和司法活动中，按照法律、行政法规和《湖南省行政事业性收费管理条例》的规定，向公民、法人和其他组织收取的费用。
第三条 行政性收费的执收部门和单位，必须持有物价行政管理部门按规定发放的收费许可证，并使用省财政行政管理部门统一印制或者监制的收款收据，或者使用经国家财政行政管理部门批准的当地财政行政管理部门验证的全国统一专用票据，方可收费。
第四条 各级财政行政管理部门、行政性收费的执收部门和单位，应当对收款收据进行严格管理，建立领用、核对、缴销制度。
第五条 执收部门和单位收取的行政性收费收入，必须全部上缴财政，不得将行政性收费收入与本部门、本单位的经费划拨和职工的奖金、福利挂钩，严禁搞任何形式的提留、分成和收支挂钩。各级财政部门和主管部门不得对执收单位和个人下达收费收入指标。
第六条 行政性收费收入应作为国家财政收入，逐步纳入预算管理。所收款项，除国家另有规定的外，应根据执收部门的行政隶属关系，分别作为本级财政的预算收入，按省财政行政管理部门规定的期限上缴同级国库。
第七条 执收部门应在每年11月15日以前，将下一年度各项收费收入和相关的行政管理补助支出编入本部门的预算草案，报本级财政部门审核，财政部门应在预算中做出安排。
行政管理补助支出预算应明确列出具体项目和数额。支出项目和范围，应按国家有关规定执行，不得擅自突破或变动。
第八条 执收部门和单位收取的行政性收费收入，应当按照财会制度的规定，由单位财务机构统一管理，并按季度编制报表报同级财政行政管理部门。
第九条 各级财政、物价、审计行政管理部门应当密切配合，建立健全行政性收费收支监督制度，定期检查收支执行情况。被检查单位必须如实提供有关情况和资料。
第十条 隐瞒、截留行政性收费收入50000元以下的，由财政行政管理部门或者审计行政管理部门追回隐瞒、截留部分上缴财政。
隐瞒、截留行政性收费收入50000元以上或者不足50000元但情节严重的，由财政行政管理部门或者审计行政管理部门追回隐瞒、截留部分上缴财政，对单位给予警告，可以并处相当于所隐瞒、截留部分20％以下的罚款，对责任人员处以相当于本人2个月基本工资以下的罚
款，并建议有关主管部门或者单位给予警告或者记过以下的行政处分。
隐瞒、截留行政性收费收入50000元以上，且占全年上交部分10％以上，或者不足上交部分10％但情节严重的，由财政行政管理部门或者审计行政管理部门追回隐瞒、截留部分上缴财政，对单位给予通报批评，并可处以相当于所隐瞒、截留部分20％以上的罚款；对责任人员
处以相当于本人3个月基本工资以下的罚款，并建议有关主管部门或者单位给予记过以上的行政处分。
第十一条 对不按规定期限上缴行政性收费收入的，由财政行政管理部门责令其限期补缴；对拒不上缴的，由财政行政管理部门抵减预算拨款。对其他违反本办法的，按照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》和《湖南省行政事业性收费管理条例》的规定处罚。
第十二条 被处罚的单位或者个人对行政处罚决定不服的，可以按照《行政复议条例》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请行政复议或者提请行政诉讼。
第十三条 本办法自发布之日起施行。



1997年12月30日