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浅谈行政诉讼中非法证据的排除规则

周 郁 昌

摘要:由于我国行政诉讼证据立法相对滞后，行政诉讼非法证据一直是困扰行政诉讼制度发展的核心问题。本文首先从学理上明确界定了行政诉讼非法证据的概念与表现形式，接着对非法证据排除的司法及社会意义进行了阐述，最后结合最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》的有关条文，针对不同类型的非法证据提出了相应的认证及排除规则，并对规则存在的诉讼价值冲突进行了相应阐述。
关键词：行政诉讼 证据 非法证据 排除

一、引 言
打官司就是打证据，证据问题是整个诉讼活动的中心问题。①证据在法学界一向被视为诉讼的脊梁,是构筑诉讼大厦最为可靠的基石。 同刑事、民事诉讼一样，在行政诉讼中，法院裁判认定事实不但要靠证据，而且只有经过双方当事人质证的证据才能作为定案依据，这是诉讼公开和保护当事人知情权和质辩权的需要，也是保障审判公正的重要程序要求。法官查明事实的过程，也就是运用证据证明的过程。非法取得的证据材料，能否在法庭上作为证据提，能否作为定案的根据，哪些证据可以采信，哪些证据属于非法证据应予排除，这些问题是行政诉讼中最容易发生价值冲突的问题。
二、行政诉讼非法证据的界定
要解决行政诉讼中的非法证据排除问题，首先要对行政非法证据的概念和内涵做一清晰的界定。那么如何界定行政诉讼中的非法证据的概念和内涵呢？学术界对非法证据的概念和内涵众说纷纭，且有广义和狭义两种认识。广义说认为，非法证据是指证据内容、证据形式、收集或提供证据的人员及程序、方法不符合法律规定的证据材料。它包括四种情形：证据内容不合法；证据表现形式不合法；收集或提供证据的人员不合法；收集或提供证据的程序、方法、手段不合法。只要具有这四种情形之一就是非法证据。狭义说认为，非法证据是办案人员违反法律规定的权限、程序或其他不正当方法获得的证据。也有的学者则将违法取得的证据，简称为“非法证据”。②非法证据与合法证据是相对的。合法证据必须是法定人员依法定程序以合法方法收集，证据必须具有合法的形式和来源，须经法定程序查证属实。 非法证据则违反了法律禁止性规定或侵犯了他人的合法权益，不具有合法性。《行政诉讼法》第31条规定了证据的七种表现形式，即书证、物证、视听资料、 证人证言、当事人陈述、鉴定结论、勘验及现场笔录。证据必须表现为这七种形式才具有法定效力。行政诉讼法第33条规定：“在诉讼过程中，被告不得自行向原告和证人收集证据。”而该法第34条第2款规定：“人民法院有权向有关行政机关以及其他组织、公民调取证据。”比较该两个条文，我们可以发现，在行政诉讼中，被告无权自行向原告和证人收集证据，以防止“先裁决，后取证”，③ 而人民法院却有此权限，收集证据的主体显然深刻影响着行政诉讼中的证据是否合法。因此，“非法”主体收集或提供的证据即可构成非法证据。最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》（以下简称《行政诉讼证据若干问题的规定》第57条、第59条、第60条分别对被告违反法定程序、采取非法手段收集获取证据，及原告、第三人不依法定程序提供证据作了排除规定，可见提供证据的程序、方法不合法即可构成非法证据。内容不合法的“证据”应被理解为一种“证据材料”，由于该证据不具备证据的客观性和相关性，没有事实上的证明能力，亦构成非法证据，这是证据法常识。
综上所述，严格意义上的合法证据应是证据内容、形式、收集或提供的主体以及收集或提供的程序、方法和手段方面均合乎法律规定的证据资料。而在其中任一方面不符合法律规定的条件，即可被视为非法证据。就此而言，笔者认为从广义上对非法证据的界定是较为科学和全面的。
三、 行政诉讼中非法证据排除的意义
在行政诉讼制度中为什么要建立有关非法证据排除的规则呢？在诉讼中，当事人为了追求胜诉的结果，往往会向法院提供大量的证据，这些证据难免和泥带沙、鱼龙混杂。因此，法院必须对当事人提供的证据进行严格审查，决定是否予以采纳。 确立非法证据排除规则是现代行政诉讼制度的必然价值取向，对于监督促进行政机关依法行政，保护行政相对人的合法权益，推动依法治国进程意义重大。
（一）排除非法证据是司法公正的客观需要。
现代行政诉讼不仅本身体现了公正、民主、法制的理念，也应使人们对这种经过正确程序获得的裁决结果得到信任和认可。一个根据威逼利诱、非法搜查、偷窃而获得的证据所作出的裁判结果，即使结果符合客观真实，也难以让公众信服。因此，现代意义上的司法公正不仅要通过结果实现，更要通过诉讼本身实现，二者应齐头并进，不可偏废。④ 程序正义不仅能够约束和规范国家行政权的正确行使，减少执法人员的非法专断和主观随意性，为贯彻行政诉讼法治原则提供程序保障，而且更有利于转变以往行政执法人员“重实体、轻程序”“官本位”的观念。
（二）排除非法证据是保障公民权利的必然要求。
对人的关怀始终是法学和良法的终极价值，保障公民权利和有效惩治违法行为是行政诉讼不可偏废的两项基本任务。行政诉讼证据规定明显加强了保障公民合法权益的力度，强化了对公民合法权利的保护。非法取证行为直接侵犯了公民的合法权益，与保护公民权利的立法宗旨背道而驰。由于社会上每个公民都是潜在的涉讼主体，都可能成为非法取证行为的侵害对象，因而非法取证行为对全体公民的合法权益都存在潜在威胁。非法取证行为的目的就是要取得所需的证据，因而通过排除非法证据，否定非法取证行为及结果，来达到保障公民合法权益的目的是必须的。
（三）非法证据的排除是依法行政，文明执法的必然要求。
依法行政亦称合法行政，要求行政行为的程序和实体合法。⑤在行政行为中，行政机关较之行政相对人，在信息、力量等方面明显处于优势地位，它可以凭借强大的行政权利，违反法定程序，非法介入公民的私权领域，客观上直接侵犯了公民享有的基本权利。非法证据排除实际上起到了保护个人权利，体现了对人的生命权、自由权、隐私权的尊重。同时，也是与国际接轨的需要，符合行政诉讼追求的运用国家审判权来监督行政机关依法行使职权和履行职责的价值目标。排除非法证据与文明执法密切相关，文明执法要求执法人员严格按照法定条件和程序办事，禁止超越职权或滥用职权。非法取证行为与文明执法的要求根本背离。确立非法证据排除规则，可以从司法角度堵塞非法取证行为的诱因，促进文明执法。
四、行政诉讼中非法证据排除规则的适用
非法证据排除规则,是指对案件待证事实有证明作用的证据材料因缺乏合法性而被排除在定案证据之外，除非法律另有规定，司法机关不得以非法证据来确定案情和作为裁判的根据。⑥当今世界上许多国家都确立了对非法证据的排除规则，禁止使用违法所得的证据，以保障法律的正当程序不致受到损害。非法证据应否排除和能否作为定案依据的问题，我国司法界主要有真实肯定说、全盘否定说和折衷说三种争议。笔者试从非法证据的四个类型入手，结合我国现行法及司法解释，来探讨行政诉讼中的非法证据排除问题。
（一）内容不合法的非法证据的效力 。
内容不合法的“证据”应被理解为一种“证据材料”，由于该证据不具备证据的客观性和相关性，没有事实上的证明能力。即使其表现形式、取证人员与程序等合法，也不能作为证据采用。⑦ 证据的内容必须客观真实，才能最大限度的体现法律真实，保证案件处理结果的客观公正，实现行政诉讼的价值取向。《行政诉讼法》第31条第2款规定：“…… 以上证据经法庭审查属实，才能作为定案的根据。”《行政诉讼证据若干问题的规定》第57条第9项规定：“不具备合法性和真实性的其他证据材料”不能作为定案依据。证据的内容合法是证据被采信的起码要求，否则便不具有法律效力，不能作为定案的根据，也无须再作进一步审核。
（二）形式不合法的非法证据的效力 。
行政诉讼法第31条第1款规定了证据的七种表现形式，而每类证据又有其自身的特点和要求。证据必须符合法定形式，这是审查证据合法性的一个基本要求。《行政诉讼证据若干问题的规定》第57条第5项规定：“在中华人民共和国领域外或者在中华人民共和国香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区形成的未办理法定证明手续的证据材料”；第6项规定：“当事人无正当理由拒不提供原件、原物，又无其他证据印证，且对方当事人不予认可的证据的复印件或者复制品”；第7项规定：“被当事人或者他人进行技术处理而无法辩明真伪的证据材料”；第8项规定：“不能正确表达意志的证人提供的证言”不能作为定案依据。第5项所涉及的域外证据须经所在国公证机关证明，并经我国驻该国大使馆认证，或办理相关的证明手续方可有效。第6、7、8项涉及的证据属于补强证据的范畴，不能单独作为定案依据，要结合其他证据补强其证明力。⑧ 如果当事人不认可，又无其他证据相印证，即构成形式不合法，则以非法证据论，不认定其效力。另外鉴定结论、现场笔录等证据材料，都要符合法定形式要件才能作为有效证据使用；告知通知书上未盖公章、审批手续上没有负责人签字等，也都属形式违法，应一律作为非法证据予以排除。
（三）“非法”主体收集或提供的非法证据的效力 。
“非法”主体收集或提供的非法证据，如由非行政执法人员或非法律规定的其他人制作的勘验、检查笔录，由生理上、精神上有缺陷或年幼，且不能明辨是非、不能正确表达意志的人所作的证言及非由有关专家或技术专业人员制作，或非由司法人员依法提供的鉴定结论、现场笔录等，均不能作为定案的根据。《行政诉讼证据若干问题的规定》第60条第1项规定：“被告及其诉讼代理人在作出具体行政行为后或者在诉讼程序中自行收集的证据”不能作为认定被诉具体行政行为合法的依据。法院对行政行为的司法审查是从行政案卷入手的，被诉行政行为的合法性只能由行政案卷已经记载的证据来支持。⑨如果行政案卷中记载的证据不足以证明被诉行政行为的合法性，法院就会作出撤销被诉行政行为或确认其违法的判决；反之，法院就驳回原告的起诉。《行政诉讼证据若干问题的规定》第22条规定了法院“有权”调查取证的情形，该条款实际上赋予了人民法院补充调查证据的权利。⑩即人民法院可成为诉讼中的取证主体。除此之外，行政诉讼当事人只有经过法院的许可才能进行补充证据，否则便属于证据取得的非法主体。《行政诉讼证据若干问题的规定》虽然也规定了第三人举证的问题，但对第三人提供的证据如何认定，对被告作出的具体行政行为有何影响没有明确规定。笔者认为第三人提供的证据，无论在行政程序中是否被采证，均不得作为被诉具体行政行为合法的根据，对被告提供的证据仅起到微弱的印证作用。对于原告则情形不同，只要符合法定举证程序要求，则可形成支持原告主张的有利证据。
（四）收集或提供的程序、方法、手段不合法的非法证据的效力 。
非法程序、方法、手段取得的证据，是指行政机关或者行政相对人及其他们的诉讼代理人收集证据时所采取的方式、方法不符合法律、法规及规章的规定，或侵犯了行政相对人或者其他公民的合法权益所取得的证据。根据所谓“毒树之果”理论，使用以非法手段获取的证据是有害的，它容易鼓励行政执法人员的违法行为，纵容对公民隐私、住宅、人身等权利的侵犯，因此这种证据被认为属于无效证据。我国《行政诉讼证据若干问题的规定》第58条对违反行政调查规则的证据应否排除作了原则性规定，该条规定：“以违反法律禁止性规定或者侵犯他人合法权益的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。”该条款限定了两个条件，即违反法律禁止性规定和侵犯他人合法权益的方法，两个条件具备其一即构成违反行政调查规则的非法证据，在行政诉讼中不予采纳。⑾《行政诉讼证据若干问题的规定》第57条规定了违反行政调查规则的证据的三种具体形式：一是严重违反法定程序收集的证据材料； 二是以偷拍、偷录、窃听等手段获取侵害他人合法权益的证据材料；三是以利诱、欺诈、胁迫、暴力等不正当手段获取的证据材料。严重违反法定程序收集的证据材料，必然会侵犯公民、法人或者其他组织的合法权益，不利于保障人权和维护社会公共利益，也违备了程序本身体现的正义、公平的价值理念。⑿行政诉讼的功能是对行政权利进行制约和控制，防止公权力的滥用，因此对违反法定程序收集的证据，无论严重还是轻微都应当排除。以偷拍、偷录、窃听等秘密手段获取的视听资料，以前的司法解释持全盘否定态度，无论是否侵犯他人权益，只要对方不知情即为无效证据，可操作性极差，限制了当事人取证，纵容了违法。该条款以是否给他人合法权益造成损害作为合法性标准，弥补了以往法律规范对取证手段规定上的不足，进一步完善了行政执法行为，也起到了防止该手段滥用的效果。以利诱、欺诈、胁迫、暴力等不正当手段获取的证据材料，是指当事人采用利益引诱的方法，故意捏造虚假情况和歪曲、掩盖事实真相的方法或以不法损害相恐吓以及采用激烈的强制方法所获取的证据。因其手段违反法律的规定，也应予以排除。《行政诉讼证据若干问题的规定》第60条第2项规定：“被告在行政程序中非法剥夺公民、法人或者其他组织依法享有的陈述、申辩或者听证权利所采用的证据”不能作为认定被诉具体行政行为合法的依据。该条款规定的是行政程序中未经质证的证据的认定问题。根据行政法的基础理论，行政行为可以分为即时性行政行为和非即时性行政行为。行政机关在执法过程中，尤其是即时性行政行为存在着大量剥夺当事人陈述、申辩权利的违法现象，如果诉讼中由此获取的证据仍可使用，不仅会侵犯公民、法人或其他组织的合法权益，还会造成执法的随意性、不规范性，直接损害执法机关和执法人员的形象，助长行政机关不遵守行政程序的风气，失去行政诉讼的功能意义，从根本上不利于依法行政和保护公民权利。《行政诉讼证据若干问题的规定》第59条规定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。”第60条第3项规定：“原告或者第三人在诉讼程序中提供的、被告在行政程序中未作为具体行政行为依据的证据”不能作为认定被诉具体行政行为合法的依据。这二项的规定实际上确立了违反行政采证规则的证据应予排除的证据规则。59条规定的情形一般发生在行政机关依申请的行政案件中，根据“谁主张，谁举证”的原则，如果行政相对人在行政程序中，未向行政机关提交其主张的证据，即未完成行政程序中法律规定的举证责任，行政机关只能根据已有的证据认定案件事实，不可能根据原告提供的证据来认定事实。所以原告无正当理由在诉讼中向法庭提供的证据，不应予以采纳。由于行政诉讼是对被诉具体行政行为进行合法性审查，因此，被诉具体行政行为没有作为依据的证据自然就不可能作为合法性审查的事实依据。上述规定比较科学的反映了行政采证规则的要求，实现了对公民权利的保障和行政效率的良好结合，应当予以肯定。
　 五、结 语
尽管非法证据排除规则的诉讼价值存在着和谐一致的地方，但仍存在着许多矛盾和冲突，如公正、合理的非法证据排除规则却产生了不公正、不合理的实体裁判结果；非法证据排除规则的严格性会直接导致行政资源投入的增大，降低了行政执法的效益；对行政效率的过分追求会损害非法证据排除规则正义性的实现等。但任何国家在迈向法制社会时的每一步都是有代价的，美国20世纪60年代兴起的法律程序革命就牺牲了一部分社会治安。强调取证过程的合法，强调正当程序和程序正义，排除非法证据的使用，确实会在某些案件中造成行政执法权的落空，但如果以此为由拒绝排除非法证据，那么，行政专横必将会大行其道，依法行政、保障人权终将成为一句空话。因此我们应严格推行非法证据规则，当认为使用某项证据有碍法律的正当程序时，无论该证据有无客观证据能力(客观性、相关性)，一律不准使用，这样才有利于防止政府官员为取证而违反法律正当程序，保护行政相对人的合法权利。排除非法证据规则，反映了理想的诉讼追求与诉讼现实状况之间的矛盾，尽管它在司法实践中的实际效果有时确实不尽如人意，特别是当一个严重违反行政法规的人因执法人员的行为不当而免受制裁时，很多人可能会愤愤不平，甚而失去对法律公正的信心。两害相较取其轻，排除非法证据的做法虽然可能会给社会利益以及被害人利益造成一定损害，但从另外一个角度来讲，这有利于防止社会利益以及组成社会的每个公民的权利受到政府权力滥用的侵害，实际上是符合社会要求权利保障的普遍利益的。
（作者单位：山东政法学院 副教授）

①.杨解君、温晋锋著：《行政救济法 —— 基本内容及评析》，南京大学出版社1997年版。
②.刘永峰：《论非法证据排除 —— 一个行政诉讼的视角》，中国政法大学2001级毕业论文。
③.沈岿编著：《行政法与行政诉讼法》，人民法院出版社2002年版。
④.胡建淼著：《行政法学》，法律出版社1998年版。
⑤.罗豪才编：《行政法学》，北京大学出版社1996年版。
⑥.李国光主编： 最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》释义与适用，人民法院出版社2002年版。
⑦.孟昭科主编：《行政审判理论与实务》，山东省高院出版社2000年版。
⑧.马原主编： 《中国行政诉讼法教程》，红旗出版社1995年版。
⑨.张树义主编，《行政诉讼证据判例与理论分析》，法律出版社2002年版。
⑩.马原主编： 《中国行政诉讼法教程》，红旗出版社1995年版 ，第163页。
⑾.李国光主编: 同注6， 第123页。
⑿.张树义主编:同注9，第302页。



无锡市商品房买卖合同备案注销的注意事项

陈召利


　　根据我国现行法律规定，商品房买卖合同应当办理网上登记备案。在无锡市，买卖双方应通过无锡市房地产市场信息管理平台签订商品房买卖合同，合同一经打印就表示备案完成。因此，商品房买卖合同网上登记备案可以说简单易行。
　　但是，买卖双方一旦因故解除合同需要办理商品房买卖合同网上登记备案注销手续，则并非那么简单易行。根据无锡市房产管理局的现行规定，并非买卖双方一致同意解除合同，即可直接申请办理网上登记备案注销手续。如果出现下列情形的，无锡市房产管理局产权监理处将不会直接受理买卖双方的备案注销申请：
（1）商品房竣工满一年或者已办理了商品房初始登记的；
（2）购房人有3套以上的房屋，包括经登记备案的商品房、经济适用房。
（3）买方已婚但配偶没有共同办理的。即使商品房买卖合同仅由购房人一人签订，商品房买卖合同网上　　登记备案注销登记手续仍需要购房人及其配偶的共同配合办理。
　　上述规定是否合理姑且不论，但在废止前必须执行，因为几乎没有开发商愿意因为此类事情起诉行政机关。那么，无锡市房产管理局产权监理处不直接受理，是否意味着买卖双方无法办理备案注销手续？答案当然是否定的。上述情形下，买卖双方可以根据合同约定向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。经人民法院或仲裁机构调解或者判决解除合同，并经人民法院出具协助执行通知书，无锡市房产管理局产权监理处将会当场受理并办结。合同注销48小时后，房地产开发企业方能在网上销售签订合同并登记备案。合同注销48小时内，可以从房地产市场网的楼盘表中查看到该套处于待售状态。关于争议解决机构的选择，我们建议开发商选择向房屋所在地人民法院提起诉讼而不选择仲裁。因为，一方面，人民法院在送达民事调解书时可以同时出具协助执行通知书，节省时间。否则，双方当事人在收到仲裁裁决书后还必需向人民法院申请执行，费时费力。另一方面，目前仲裁费用比诉讼费用要高得多，选择诉讼方式也节约成本。
　　合同网上登记备案注销需提交下列材料：（一）合同网上登记备案注销申请书（有抵押的还需提供抵押权人同意注销的证明）；（二）购房人身份证明、婚姻状况证明[申请人为单位的，提交营业执照或组织机构代码证、法定代表人（或负责人）授权委托书、代理人身份证明]；（三）所有的买卖合同（有备案证明的还需提交备案证明）；（四）注销原因文件；（五）承办机构认为需要的其它材料。例如，如果商品房位于无锡新区，还需提供无锡新区房产管理局出具该处房屋未办理初始登记，无查封、抵押等限制情况证明（原件）。注意，此证明当日有效，必须在准备好备案注销的其他资料后再办理此证明并当天递交注销申请，否则逾期作废。

　　作者按：目前，无锡市关于商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定均不对外公开，具体内容只知一鳞半爪。在查询相关资料时，看到无锡市产权监理处管建平处长曾于2007年在《中国房地产》发表的一篇文章，比较详细地介绍无锡市商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定，附录如下，供参考。
商品房买卖合同网上登记备案的注销
　　作者：管建平 单位：无锡市房产局产权监理处
　　商品房买卖合同管理是当前房地产市场和房屋权属登记管理中的一个突出问题。根据实际需要，一些城市实施了相应的商品房买卖合同网上登记备案制度，但对商品房买卖合同的网上登记备案注销(以下简称合同注销)的认识尚不够深入和统一，以致各地的具体操作程序差异较大。为此，很有必要对此进行深入的研讨。

一、合同注销管理的重要性
　　随着房地产市场的不断发展，商品房买卖合同的订立、变更和解除日趋频繁，少数购房者因无力继续支付房款、对所购房不满意、履行合同发生纠纷等，需要变更、解除合同去解决矛盾。同时，也不排除一些炒房者通过变更、解除商品房买卖合同去牟利。因目前尚未形成严格的商品房合同注销管理制度，加上房产交易信息不对称，导致商品房合同变更、解除无章可循，秩序混乱，纠纷时有发生。同时，由于商品房合同的订立、变更、解除与房屋权属登记关联密切，是权属登记的必要前提，在上位法规定不具体的情况下，无论行政管理部门还是社会各界，都亟待颁布实施相对严密又便于操作的商品房合同订立、变更和注销的管理规定。因此，研究商品房合同网上登记备案注销已成为当前具有现实意义的重要课题。

(一)加强商品房合同注销管理，有利于进一步规范房地产市场秩序

　　商品房买卖合同不同于其他商品合同，有其特殊性。1．履行周期长。同样是商品，普通商品的合同签订后，钱货两讫，即告履行完毕。而商品房，特别是期房，由于建造周期长，从合同签订至交付使用，存在 l一3年的等待期。2．可变因素多。商品房合同签订后，因商品房自身的可变性，待到交付使用时，经常与预售合同相异，例如资金匮乏，导致房屋不能按期交付；开发商“先抵后卖”、重复出售，导致合同纠纷；设计或建造发生改变，导致面积、结构、产型、房款变化，等等。3．约定的复杂性。商品房买卖合同的内容复杂，条款多、专业性强、选择性较大，购房者一般只注意面积、金额，许多不会填写付款方式、面积误差、违约责任等条款，少数开发商诚信缺损，在填写合同时，故意选择有利于自己的处理方式，误导、蒙骗购房者。

　　由于商品房合同的特殊性，一些开发商及中介机构利用其特殊性进行恶意操作，或囤积房源，或哄抬房价，或通过变更、解除合同乱收费用，或造成合同纠纷，让购房者吃哑巴亏，严重损害消费者利益，扰乱了房地产市场正常秩序。通过加强商品房合同注销管理，利用行政管理与社会监督相结合的办法，为开发商搭建诚信平台，规范操作，使商品房从合同签订之日起，就纳入管理轨道，向社会公开合同订立、变更和解除信息，以利于进一步规范市场秩序。

(二)加强商品房合同注销管理，有利于进一步完善预售商品房监管机制

　　商品房预售是一种附带期限的交易行为，买卖双方在合同中约定一个期限，把它作为双方权利义务的法律效力的产生、变更或灭失的依据。正因为如此，国家必须对商品房预售合同进行强制性管理，这就是国家干预。
　　在实施国家干预中，商品房合同登记备案是必需的重要手段。合同一旦登记备案，就受到法律保护，可以对抗第三人。但是，有些合同会发生变更、解除，这就要求在管理中做相应的延续性、规范性的调整，以维护合同的公正性和严肃性。预售商品房买卖合同作为财产性合同，其订立、变更和解除，作为一种民事法律行为，只要当事人达成的协议依法成立或解除，就要履行登记手续，才能对当事人产生法律约束力并享有相应的权利与义务。只有这样，才能对预售商品房实施更为完善的监管。目前，对预售商品房的监管手段发生了重要的变化，从原有的纸质合同登记备案发展到网上登记备案，信息更为公开透明，使合同具备更多的公示性，这也是完善预售商品房监管机制的具体表现。
　　完善预售商品房的网上登记备案制度，及时调整商品房网上交易信息，有利于切实保护购房者的利益。一方面为购房者提供实时信息，使其不致于受骗上当；另一方面公示销售信息，不致于使所购房屋被再售或抵押。如购房者因虚假信息受到损害，还可通过相应的制度监管或法律途径“讨个说法”。

(三)加强商品房合同注销管理，有利于进一步强化房屋权属登记管理

　　一般来说，房屋权属登记管理是对已形成产权的房屋进行登记管理，对末形成产权的房屋进行备案登记管理。商品房存在期房和现房两种形态，对现房的权属登记管理目前已形成较为完整的管理制度，现在需要讨论的是对期房的权属登记管理。
　　自1994年起，对预售商品房国家出台了一些管理办法，但无专门规定。如《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案”。国务院国办发 (2005)26号文《切实整顿和规范房地产市场秩序，严肃查处违法违规销售行为》规定：“商品房预售实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为”。江苏省人民政府苏政办发(2005)55号文也规定：“房产主管部门要加强商品房预售、登记发证工作的集中管理，全面实施商品房销售网上登记备案制度”。《无锡市商品房销售管理实施细则》则明确了在申请商品房权属转移登记前，预售当事人双方经协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持取得备案证明的书面合同，解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋登记机构办理注销合同备案的手续。显然，从国家到地方的一系列规定，己充分肯定了应将商品房买卖合同备案纳入房屋权属管理范畴。我们应该通过实践取得经验，逐步完善操作程序，最后升华为成熟的登记管理办法。

二、商品房买卖合同网上登记备案注销的操作程序

　　近来关于商品房合同网上登记备案注销的争议较多，因此需要对业务操作的程序重新设计，进行归口管理。从实践中来看，可以根据引起合同注销的不同原因，分为直接办理、审查办理和不予办理三种业务类型，并制定相应的操作程序。

(一)直接办理的业务

　　直接办理的业务是指受理人员根据申请人提供的符合备案注销手续的材料，做出准予注销并出具书面证明的行为。
1．直接办理的情形。对于以下四种情况可以由受理人员当场办理合同网上登记备案注销登记手续：
(1)因直系亲属间主体名称需要变更解除合同的(如购房人合同主体名称为父母亲，现调为父母与其子女的名称或者父母亲名称调为子女的名称)；
(2)经法院裁定或仲裁委调解解除合同的：
(3)当事人死亡引起合同调整的；
(4)在同一销售楼盘里进行换房需要解除合同的。