热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

成都市九洲机电工程研究所与广汉市恒达机电设备厂等侵害商业秘密纠纷上诉案/唐青林

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 05:28:44  浏览:8467   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
成都市九洲机电工程研究所与广汉市恒达机电设备厂等侵害商业秘密纠纷上诉案

唐青林


一、案件来源
四川省德阳市中级人民法院(2003)德民初字第95号、四川省高级人民法院(2005)川民终字第81号判决书。

二、案件要旨
商业秘密的特征包括:不要求公开技术;可获得无期限、不受地域限制的保护;保护的程序较为简单,且不需缴纳费用以及商业秘密权人无权排除他人通过正当渠道取得与其相同或类似的信息。企业应综合考虑相关信息的特性、企业的经济实力、保密条件等因素,选择是否采取以商业秘密的形式对有关信息进行保密。

三、基本案情
1994年10月,原告成都市九洲机电工程研究所(下称九洲所)的产品“高温高声超声波管道防垢器”取得实用新型专利(至2001年2月18日,因权利人未缴纳年费,专利权终止),并形成了自己对防垢器生产工艺的独特技术。此后,九洲所于1997年10月将产品投入攀钢市场。
被告唐某曾任九洲所市场部营销处职员,工作期间接受了防垢器的专用技术知识的内部培训。从1995年至2002年均从事产品的营销及维修工作,并作为九洲所代表参与了九洲所对攀钢市场的开拓工作,负责该片区的营销。唐某在九洲所工作期间与九洲所签有《保密条例》,约定:“乙方(唐某)应对甲方(九洲所)的专利技术、专有技术、商业秘密负保密义务,且乙方离开甲方三年内不得披露、使用或允许他人使用甲方的技术和商业秘密;甲方视乙方接触技术、商业秘密程度等级,甲方按季度发给乙方保密费”。唐某在此期间亦实际领取108元/月的保密费。2003年1月,唐某劳动合同期届满后离开九洲所,后在被告恒达厂就职。
恒达厂是于2002年3月设立的一家独资企业。其经营范围为超声波防垢节能器、机电产品配件生产及销售。2002年4月,该厂通过攀枝花市明裕机电设备有限公司将自己生产的2台与九洲所相同型号(TC型)的防垢器产品销往攀钢铸造厂(为九洲所的客户),并于同年7月收回货款。
九洲所前员工罗某等人亦从2002年7月起相继辞职并陆续就职于恒达厂。
后九洲所将唐某和恒达厂以侵犯商业秘密为由起诉至德阳市中级人民法院。

四、法院审理
由于九洲所在本案中主张的技术秘密是否具有商业秘密的性质,属专业知识范畴,故一审法院委托西南科技大学司法鉴定中心进行鉴定。鉴定结论为:九洲所TC型工艺文件未包含在其已失效的专利说明中;九洲所主张的三项秘密点除罐装硅油工艺属公知信息外,其余均具有独特性;九洲所之工艺技术与恒达厂之工艺技术工作原理相同,总体结构大体一致,技术要求雷同,主要装配工艺大同小异,工艺差异部分对产品的制造不会产生实质性影响;业内人士并不能按九洲所之失效专利说明形成与恒达厂相同之工艺。鉴定人及复核人分别为法学教授税某、廖某,辅助鉴定专家为机电工程学科教授朱某、刘某。对此鉴定结论,恒达厂提出了异议,认为鉴定人及复核人的专业知识背景与工艺方法鉴定所要求的不符;鉴定机构将九洲所主张的三项工艺以“秘密点”命名显失公正;工艺的独特性、新颖性不能必然推导出九洲所的秘密点属于法律意义上的技术秘密等。故请求法院不予采信该鉴定结论。
针对恒达厂对鉴定结论所提异议,一审法院认为:1、关于鉴定人的专业知识背景问题。本案司法鉴定结论上署名的鉴定人税某、廖某确系法学教授,不具备本案技术所涉专业知识,但其属于知识产权司法鉴定人员。本案技术秘密的鉴定,是由鉴定机构指定其机电工程技术类辅助司法鉴定专家组人员朱某、刘某等教授会同研究后出具,该两名教授系西南科技大学机电工程学科教授。故该鉴定报告中鉴定人专业知识背景的瑕疵并不足以影响对鉴定结论的采信。2、关于法院及鉴定机构将九洲所主张的三项工艺以“秘密点”命名显失公正的问题。在商业秘密案件审理过程中,将原告主张的其存在商业秘密的技术点从其整体技术中独立出来,并称之为“秘密点”,既便于审理又是此类案件审理中的通用称谓,并不意味着此名称就赋予其商业秘密的法律特征,故恒达厂之该项异议亦不能成立。3、恒达厂认为工艺的独特性、新颖性不能必然推导出九洲所之工艺属法律意义的技术秘密,该抗辩理由成立。因为商业秘密的法律特征就是新颖性、价值性、实用性及保密性,本案所涉工艺方法技术的价值性、实用性已是双方当事人不争的事实,司法鉴定确认了它的新颖性(独特性)并不能必然导出技术秘密的成立,还涉及保密性的审查。综上,鉴定结论确认了九洲所的二项方法技术的独特性,具有实用性、价值性,同时九洲所对这该技术采取了一定的保护措施,故已构成商业秘密中的技术秘密,应受法律保护。
但九洲所未能举证证明唐某等人向恒达厂非法提供其商业秘密,亦没有举证证明恒达厂的生产技术是其采用不正当手段从九洲所非法取得,故根据现有证据不能认定恒达厂已构成侵权。综上,一审法院判决驳回了九洲所的诉讼请求。
宣判后,九洲所不服,向四川省高院提出上诉,主要上诉理由为:从一审法院已认定的事实已经足以推断出恒达厂和唐某侵犯了九洲所的商业秘密,在九洲所已提出充分证据证明了恒达厂存在侵权事实时,恒达厂和唐某要进行反驳,就应当由其提供反驳的证据,即举证责任在恒达厂、唐某一方,一审法院认定应由九洲所负举证责任是适用法律错误。
唐某和恒达厂则认为其不存在侵权行为,请求二审法院驳回九洲所的上诉请求。
二审法院经审理后认为:九洲所涉案的两项工艺技术具备商业秘密的法定构成要件,即不为公众所知悉、秘密性、实用性和价值性,依法应认定为商业秘密。
关于恒达厂、唐某是否侵犯了九洲所的两项工艺技术商业秘密。依据一审的司法技术鉴定结论,二者的相关技术具有相同性。在九洲所举证证明其在先生产、销售TC型超声波防垢器,并向一审法院提交了相关工艺技术图纸以证明其技术来源,且结合恒大厂成立、生产销售涉嫌侵权的产品的时间,以及恒达厂的员工系原九洲所的员工,对九洲所的技术有接触史的情况下,恒达厂应负有证明其生产被控侵权产品工艺技术来源合法的举证责任,但其提交的证据不足以证明其该被控侵权技术的合法来源,故应认定恒达厂生产的HN02型超声波防垢器的技术系来源于九洲所,即应认定恒达厂生产的该产品侵犯了九洲所的相关商业秘密,依法应承担相应的侵权民事责任。
一审虽已查明唐某等人均系原九洲所的员工,但由于唐某并非是恒达厂与九洲所相关技术有接触史的唯一员工,九洲所亦未提交唐某侵犯其商业秘密的直接证据,故九洲所关于恒达厂侵犯其商业秘密,唐某应承担连带责任的主张,因无相关事实和证据证明,法院不予支持。
综上,二审法院判决撤销了德阳市中级人民法院的一审判决,判决恒达厂立即停止使用相关技术,并在该工艺秘密成为公知技术前负保密义务。

五、律师点评
本案中,原告九洲所的产品“高温高声超声波管道防垢器”曾取得过实用新型的专利,但至2001年2月18日,因权利人未缴纳年费,专利权终止。但之后九洲所仍以该工艺被侵犯,向唐某、恒达厂提起侵犯商业秘密诉讼。那么,商业秘密与专利权相比具有哪些特征,权利人又该选择以何种形式来保护其商业秘密为好呢?
商业秘密的特征(同专利相比)概括起来有以下几点:
一、商业秘密不要求公开技术。专利是以公开技术内容为代价来获得法律赋予的专有权,故其内容须表现在专利说明书及附图上,其保护的范围以权利要求书的内容为准。而商业秘密则一般处于秘密状态,以为权利人独有的保密方式维持其价值。
二、商业秘密可获得无期限的保护。专利的保护期由相关法律法规规定,《专利法》规定,自申请之日起,发明专利的保护期为20年,实用新型和外观设计专利的保护期为10年。而商业秘密的保护期则由企业自行决定,不受该技术本身的影响,企业即使决定对商业秘密进行无期限的永久性保护亦可。
三、商业秘密的保护不受地域限制。专利权的取得依国家的法律产生,并在该国的管辖范围内有效。而商业秘密权则不受地域限制,由企业根据自己的需要在不同的国家、地区自行或许可他人使用,同时也由企业自行采取保密措施进行保护,故商业秘密的保护不受地域限制。
四、商业秘密权人无权排除他人通过正当渠道取得与其相同或类似的信息。专利权存在唯一性,一旦被提出专利申请,其他人就不得再以相同的发明、实用新型或外观设计申请专利,故专利权具有绝对的排他性。而商业秘密由于可同时由两个或两个以上权利人共同享有,故当他人通过自行开发、反向工程等途径获得与商业秘密权人相同或类似的信息,商业秘密的权利人是无权进行干预的,故保护性较弱,丧失权利的可能性也较大。
五、商业秘密保护的程序较为简单,且不需缴纳费用。专利权是经过权利人向有关部门申报,并经审查批准后,法律赋予其在管辖范围内受保护的权利,且专利权人需按照规定进行缴费,否则就会像本案的九洲所的专利权一样终止。而商业秘密则是由企业自行采取的保密措施,程序由企业自行决定,故相对而言较为简单,且不需缴纳保护费用。
商业秘密的权利人可综合考虑有关信息的特性、企业的保密条件、企业的经济实力等因素,决定采取仅以商业秘密或专利,或既通过申请专利又作为商业秘密的形式对有关信息进行保护。


编者注:本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》(中国法制出版社出版)。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件,为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护,在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验,欢迎切磋交流,邮箱:lawyer3721@163.com,电话:13910169772。



下载地址: 点击此处下载

教育部关于下达1999年内地高校招收内地西藏班高中毕业生招生计划的通知

教育部


教育部关于下达1999年内地高校招收内地西藏班高中毕业生招生计划的通知
教育部



为做好1999年内地西藏班高中毕业生高校招生录取工作,现将1999年度有关高等学校招生计划(见附件二)下达你们,并就有关事项通知如下:
一、1999年内地西藏班高中毕业生高校招生录取工作继续实行“统一考试、统一阅卷、单独划线、单独招生”的办法。
二、招生计划生源为北京西藏中学、天津红光中学、成都西藏中学和昆明陆军学院附属藏族中学内地西藏班计划内招收的应届高中毕业生。
三、内地西藏班高中毕业生统一参加学校所在省、直辖市组织的全国普通高校招生考试,藏语文考试按西藏自治区教委有关要求实施,报名、考试工作分别由北京市、天津市、四川省、云南省招生办公室负责组织,报名费由学生自理。
四、北京市、天津市、四川省、云南省招生办公室在考试后将试卷密封,派专人送往西藏自治区招生办公室指定地点,阅卷评分工作由西藏自治区招生办公室统一负责。
五、教育部内地西藏班招生办公室会同西藏自治区教委及招生委员会确定内地西藏班高校招生最低录取控制线和有关专业相应科目(如数学、英语等)最低录取线;录取组织工作由西藏招生办公室和区教育合作交流外事处共同负责;录取使用教育部“内地西藏班招生办公室”印章(见
附件一);各高校按下达的招生计划,录取新生,完成任务,并将新生录取通知直接发给考生。
六、昆明陆军学院附属藏族中学应届高中毕业生先由军队院校按计划择优录取,再由其它普通高校按标准录取;北京、天津和成都三所西藏中学的应届高中毕业生直接由内地普通高校择优录取。凡未被内地高校录取的学生将转回西藏自治区。
七、全国普通高校已全部实行缴费上学制度,内地西藏班考生也要严格执行这项制度。各地招生办公室和各内地西藏班学校要继续加强对考生的教育和指导,使考生全面了解这项改革的目的和意义,并自觉遵守有关规定。同时,贫困农牧民、职工子女享受国家关于资助贫困生就学的有
关政策,各有关部委和所属高校要从智力援藏的大局出发,认真落实对贫困学生的资助措施。
八、收费标准以各有关高校的招生简章为准。
九、各内地西藏班(校)必须加强管理,严格考试纪律;未经批准,在计划外招收的学生一律不得参加内地西藏班高校招生录取。
十、招生工作结束后,请各有关部委和部属有关高校将录取情况和录取学生名单分别报我部高校学生司和民族教育司。
各部委、各有关高校在招生工作中有何情况和问题,请及时与我部民族教育司联系。
联系电话:(010)66096530(fax)
邮政编码:100816
附件:
一、“内地西藏班招生办公室”印章(式样)(略)
二、1999年内地高校招收内地西藏班高中毕业生招生计划表(略)



1999年5月19日

武汉市物业管理条例

湖北省武汉市人大常委会


武汉市物业管理条例

(2010年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准)


第一章 总 则


第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第二节 附属设施设备的配置

第三节 前期物业管理

第四节 新建物业的交付使用

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第一节 业 主

第二节 业主大会筹备组

第三节 业主大会

第四节 业主委员会

第四章 物业管理服务

第一节 一般规定

第二节 物业服务合同

第五章 物业的使用与维护

第一节 物业的使用

第二节 车位的使用管理

第三节 物业的维护

第六章 法律责任

第七章 附 则


第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条 本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  本条例所称物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本条例所称物业服务企业,是指依法取得法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。

  第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

  街道办事处、乡(镇)人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,配合调解处理物业管理中的投诉,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定,负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。


第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

  第五条 物业管理区域的划分,应当遵循相对集中、便于管理的原则,并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照下列标准执行:

  (一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准,一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域;
 
  (二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域;

  (三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。

  第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内,按照本条例第五条规定划分物业管理区域,并将划分方案报送区房屋主管部门;区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的,予以备案并在有关图纸上予以注记。

  开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

  老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会征求业主意见后,确定物业管理区域,并报区房屋主管部门备案。


第二节 附属设施设备的配置

  第七条 新建物业,开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房,物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的,配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二,并不少于八十平方米,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

  物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能,有明确的座落、房号,并且具备办理房地产权属登记的条件。

  开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时,其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

  物业服务用房属于全体业主共有,专用于物业管理服务工作。

  第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表,共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

  第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准,按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。


第三节 前期物业管理

  第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位,应当按照国家及本市相关规定,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。

  有下列情形之一的,经物业所在地区房屋主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业:

  (一)投标人少于三人;

  (二)多层物业总建筑面积少于五万平方米,或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于三万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。

  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业所在地区房屋主管部门备案。

  第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包括前期物业服务合同约定的内容,并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  第十二条 房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

  房屋通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理完相应手续的,即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。

  第十三条 开发建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。


第四节 新建物业的交付使用

  第十四条 新建物业交付使用前,开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续,并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

  第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时,应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料,并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

  业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。


第三章 业主、业主大会及业主委员会

第一节 业 主

  第十六条 本条例所称业主,是指物业的所有权人。

  尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

  业主可以依法委托物业使用人行使业主权利,履行业主义务。

  第十七条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十八条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。


第二节 业主大会筹备组

  第十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:

  (一)专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上;

  (二)首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

  业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

  第二十条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照上述面积的统计总和计算;

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按照上述人数的统计总和计算。

  业主身份的确定,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

  第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件,开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

  开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的,百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。

  街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

  第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、开发建设单位派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责,并有权要求开发建设单位提供下列文件资料:

  (一)物业管理区域划分证明;

  (二)业主名册;

  (三)建筑规划总平面图;

  (四)附属设施设备交付使用备案证明;

  (五)绿化竣工总平面图;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)专项维修资金交存证明;

  (八)成立业主大会必需的其他文件资料。

  第二十三条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单,并公开征询意见;

  (五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

  第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起,筹备组职责自行终止。

  召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。


第三节 业主大会

  第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

  业主大会依法成立后三十日内,业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。

  第二十六条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;

  (二)选举业主委员会、更换业主委员会委员,决定业主委员会任期;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)决定选聘、解聘物业服务企业;

  (五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项;

  (六)根据管理规约的约定,对违反管理规约的业主进行告诫;

  (七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;
  
  (八)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

  第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

  除前两款规定外,任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

  第二十八条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

  第二十九条 业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

  业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  第三十条 业主大会对业主投票权的计算,按照下列规定确定:

  (一)按照业主人数计算的,一人计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;

  (二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

  第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。

  第三十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第三十三条 管理规约应当对下列事项作出约定:

  (一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

  (二)专项维修资金的筹集、使用方案;

  (三)共有部分的经营与收益分配、使用;

  (四)物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务;

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

  管理规约自业主大会表决通过之日起生效,对全体业主及使用人均具有约束力。


第四节 业主委员会

  第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。

  业主委员会实行任期制,每届任期不超过五年,可连选连任,业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。
 
  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  第三十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过。

  业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

  第三十六条 业主委员会委员应当忠实履行职责,接受街道办事处、乡(镇)人民政府以及房屋主管部门的指导与监督,房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。

  业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职,其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的,应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。

  第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)不再是该物业管理区域内的业主;

  (二)丧失民事行为能力,不能履行委员职责;

  (三)被依法限制人身自由半年以上;

  (四)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

  (五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会决定是否终止其委员资格:

  (一)拒不履行委员职责;

  (二)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格;

  (三)在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;

  (四)因其他原因不适合继续担任委员的。

  第三十九条 业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

  第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内,前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)人民政府监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

  业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

  第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。

  业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有,具体使用办法由业主大会决定,其收支情况业主委员会应当定期书面公告,并接受业主大会、业主的监督。

  第四十二条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。

  业主委员会联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。


第四章 物业管理服务

第一节 一般规定

  第四十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况,通过公开、公平、公正的市场竞争机制,依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

  第四十四条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

  从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业,应当向市房屋主管部门备案。

  第四十五条 本市实行物业服务项目经理责任制,物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

  物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

  第四十六条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告:

  (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

  (三)物业服务人员撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和物业使用人正常生活;

  (四)发生群体性事件;

  (五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;
 
  (六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

  第四十七条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案,按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。

  第四十八条 市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查,组织开展物业服务质量等级考核,并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法,由市房屋主管部门制定。

  区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立物业服务企业信用档案,并向公众提供查询服务。


第二节 物业服务合同

  第四十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务事项;

  (二)物业服务质量及服务费用;

  (三)物业管理区域内安全保障事项;

  (四)合同期限;

  (五)违约责任。

  第五十条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项:

  (一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共绿化的维护;

  (三)公共区域环境卫生的维护;

  (四)公共区域的秩序维护和安全协防;

  (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (七)物业服务档案和物业档案的保管;

  (八)其他物业公共服务事项。

  第五十一条 普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价,其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时,应当采取座谈会、论证会、听证会等形式,广泛听取意见。

  实行政府指导价的,市物价主管部门应当会同市房屋主管部门,根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况,制定相应的基准价,确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度,并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  第五十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

  第五十三条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。

  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

  第五十四条 物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

  物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内,持相关资料向区房屋主管部门备案。

  第五十五条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的,业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

  业主大会选聘物业服务企业前,应当召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

  第五十六条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出:

  (一)物业服务合同依法、依约解除;

  (二)除第五十五条第三款规定的情形外,物业服务合同期满未续约;

  (三)法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

  第五十七条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务,应当在办理退出手续的同时,履行下列义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房,实行酬金制的,还应当移交服务期间的财务档案;

  (二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

  (三)清退预收、代收的有关费用;

  (四)法律、法规、规章规定的其他义务。


第五章 物业的使用与维护

第一节 物业的使用

  第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;

不分页显示   总共2页  1 [2]

  下一页


版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1